Wärmepumpe Förderung für vermietete Immobilien 2025
BAFA-Förderung für Wärmepumpen in vermieteten Immobilien: Wer ist antragsberechtigt, Modernisierungsumlage, steuerliche Absetzbarkeit und §35a EStG 2025.
Inhaltsverzeichnis
- Fördervoraussetzungen für Vermieter
- Fördersätze: Was Vermieter bekommen
- Antragstellung als Vermieter
- Modernisierungsumlage: Kosten auf Mieter umlegen
- Steuerliche Behandlung der Investition
- Besonderheiten bei GmbH und gewerblichen Vermietern
- Kombination Förderung + Steuer: Was ist erlaubt?
Fördervoraussetzungen für Vermieter
Vermieter sind grundsätzlich bei der BAFA BEG EM (Bundesförderung Einzelmaßnahmen) antragsberechtigt. Es gelten dieselben technischen Anforderungen wie für Selbstnutzer:
Technische Voraussetzungen (identisch EFH/MFH)
- Wärmepumpe ersetzt eine fossile Heizung (Gas, Öl, Kohle) → Klimabonus
- Hydraulischer Abgleich Verfahren B durchgeführt
- Energieeffizienz-Experte (EE) stellt BzA aus
- WP-Gerät erfüllt Mindestanforderungen (JAZ, Kältemittel)
- BAFA-Antrag vor Auftragserteilung
Einschränkungen für Vermieter
| Bonus | Selbstnutzer | Vermieter |
|---|---|---|
| Basisförderung 30 % | ✅ | ✅ |
| Klimabonus +20 % | ✅ | ✅ |
| iSFP-Bonus +5 % | ✅ | ✅ |
| Einkommensbonus +30 % | ✅ (bei zvE < 40.000 €) | ❌ (nur Selbstnutzer) |
Maximaler Fördersatz für Vermieter: 55 % (Basis 30 % + Klimabonus 20 % + iSFP 5 %)
Kostenhöchstbeträge
- 1–2 Wohneinheiten: 30.000 € förderfähige Kosten
- ≥ 3 Wohneinheiten: 15.000 € je Wohneinheit
Fördersätze: Was Vermieter bekommen
Typische Rechenbeispiele
Beispiel 1: Vermieter, EFH, Ölheizung ersetzen
Gesamtkosten WP-Anlage: 25.000 €
Förderfähige Kosten: 25.000 € (< 30.000 € Höchstbetrag)
Fördersatz: 30 % + 20 % = 50 %
BAFA-Zuschuss: 12.500 €
Eigenanteil Vermieter: 12.500 €
Beispiel 2: Vermieter, 4-WE-Haus, Gasheizung + iSFP
Gesamtkosten WP-Anlage: 42.000 €
Förderhöchstbetrag: 4 × 15.000 € = 60.000 € (ausreichend)
Fördersatz: 30+20+5 % = 55 %
BAFA-Zuschuss: 42.000 € × 55 % = 23.100 €
Eigenanteil Vermieter: 18.900 €
Beispiel 3: Vermieter ohne Klimabonus (Fernwärme → WP)
Gesamtkosten: 20.000 €
Fördersatz: 30 % (kein Klimabonus, da keine fossile Heizung)
BAFA-Zuschuss: 6.000 €
Eigenanteil: 14.000 €
Antragstellung als Vermieter
Wer darf den Antrag stellen?
| Vermietertyp | Antragsteller |
|---|---|
| Natürliche Person (privat) | Person selbst (mit Steuernummer) |
| Ehepaar (Miteigentum) | Ein Ehepartner (Vollmacht des anderen) |
| GbR (Grundstücksgemeinschaft) | GbR (Steuernummer der GbR) |
| GmbH (Immobilien-GmbH) | GmbH (Steuernummer, IBAN GmbH-Konto) |
| WEG | WEG (vertreten durch Verwalter) |
Besonderheiten GbR / Erbengemeinschaft
- GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts): Eigene Steuernummer erforderlich (beim Finanzamt anfordern)
- Erbengemeinschaft: Komplexer Einzelfall → Steuerberater konsultieren
Ablauf
1. EE-Experte beauftragen (BzA-Ausstellung)
2. BAFA-Online-Portal: antragstellung.bafa.de
3. Antragsteller: Vermieter-Name + Steuernummer
4. Objektadresse: Adresse der vermieteten Immobilie
5. IBAN: Konto des Vermieters (nicht Mieter!)
6. BzA hochladen
7. Bewilligungsbescheid abwarten
8. Fachbetrieb beauftragen
9. Verwendungsnachweis einreichen
10. Auszahlung auf Vermieter-Konto
Modernisierungsumlage: Kosten auf Mieter umlegen
Grundlage § 559 BGB
Vermieter können die verbleibenden Eigenkosten (nach BAFA) anteilig auf Mieter umlegen:
Formel:
Jährliche Mieterhöhung = 8 % × Eigenanteil (nach BAFA)
Deckel: Maximal 3 €/m²/Monat je Wohnung
Beispiel:
Eigenanteil Vermieter: 12.500 € (nach 50 % BAFA)
Jährliche Umlage (8 %): 1.000 €/Jahr = 83 €/Monat
Bei 4 Wohnungen je 80 m²: 83 € ÷ 4 = 20,75 €/Monat je WE
Deckel prüfen: 3 €/m² × 80 m² = 240 €/Monat → Deckel greift nicht
Pflichten bei der Modernisierungsumlage
| Pflicht | Details |
|---|---|
| Ankündigung | 3 Monate vor Beginn (schriftlich, § 555c BGB) |
| Inhalt der Ankündigung | Art, Umfang, voraussichtliche Kosten, Beginn/Dauer |
| Mieterhöhungserklärung | Nach Abschluss der Maßnahme (§ 559b BGB) |
| Aufschlüsselung | Kosten der Maßnahme müssen belegt werden |
| Förderabzug | BAFA-Zuschuss muss von den umlegbaren Kosten abgezogen werden |
Härtefalleinwand (§ 559 Abs. 4 BGB)
Mieter können Mieterhöhung wegen Härtefall anfechten, wenn:
- Erhöhung wirtschaftlich nicht zumutbar (Einkommensgrenze)
- Gesundheitliche Gründe (z. B. Baulärm unerträglich)
Praxis: WP-Einbau gilt oft als energetische Modernisierung → Härtefall schwer durchzusetzen (§ 559 Abs. 4 Satz 2 BGB).
Steuerliche Behandlung der Investition
Option 1: Werbungskostenabzug (Standardfall)
WP-Investition bei vermieteter Immobilie = Betriebsausgabe / Werbungskosten:
| Behandlung | Details |
|---|---|
| Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig) | Wenn WP nur ersetzt (keine wesentliche Verbesserung) |
| Herstellungsaufwand (abzuschreiben) | Wenn WP zu wesentlicher Verbesserung führt |
| Abschreibungsdauer | 10–15 Jahre (je nach Einordnung) |
| Abschreibungsbasis | Eigenanteil nach BAFA (BAFA-Zuschuss mindert AHK) |
Praxis-Hinweis: Die Einordnung als Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand ist nicht immer eindeutig → Steuerberater fragen.
Option 2: § 35c EStG (nur Selbstnutzer!)
Der steuerliche Abzug nach § 35c EStG (20 % der Kosten, max. 40.000 €) gilt nur für selbstgenutztes Wohneigentum – nicht für Vermieter.
Vermieter können § 35c EStG nicht nutzen!
AfA-Berechnung Beispiel
WP-Investition brutto: 25.000 €
BAFA-Zuschuss: –12.500 €
Abschreibungsbasis: 12.500 €
Abschreibungsdauer: 10 Jahre
Jährliche AfA: 1.250 €/Jahr
Steuerersparnis (42 % ESt): 525 €/Jahr
Gesamtsteuerersparnis: 5.250 € über 10 Jahre
Besonderheiten bei GmbH und gewerblichen Vermietern
Immobilien-GmbH
- GmbH ist selbst antragsberechtigt (Steuernummer der GmbH)
- Körperschaftsteuer 15 % → niedrigerer Steuervorteil als privat
- Gewerbesteuer: WP-Abschreibung mindert auch Gewerbeertrag
- BAFA-Zuschuss: Betriebseinnahme (versteuert) vs. Minderung der Anschaffungskosten
Gewerbliche Vermietung (Betriebsvermögen)
- WP als Betriebsvermögen: Abschreibung nach betriebsgewöhnlicher Nutzungsdauer
- Investitionsabzugsbetrag (IAB, § 7g EStG): Vorweg-Abzug von 50 % bei KMU möglich
- Energetische Sanierung kann zur Gewerbesteuerkürzung führen
Kombination Förderung + Steuer: Was ist erlaubt?
| Kombination | Erlaubt? | Hinweis |
|---|---|---|
| BAFA BEG EM + Werbungskosten-AfA | ✅ Ja | BAFA mindert Abschreibungsbasis |
| BAFA BEG EM + § 35c EStG | ❌ Nein | § 35c nur für Selbstnutzer |
| BAFA BEG EM + KfW-Kredit | ✅ Ja | KfW 358 für Eigenanteil |
| BAFA BEG EM + Landesförderung | ✅ Ja | Je nach Bundesland |
| BAFA BEG EM + Modernisierungsumlage | ✅ Ja | Umlage nur auf Eigenanteil |
| § 35c EStG + Modernisierungsumlage | N/A | § 35c nur Selbstnutzer |
Wichtig: BAFA-Zuschuss muss in der Steuererklärung als Minderung der Anschaffungskosten oder als Betriebseinnahme angegeben werden – nicht als steuerfreie Einnahme behandeln.
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Häufige Fragen
Kann ich als Vermieter BAFA-Förderung für eine Wärmepumpe beantragen?
Ja – Vermieter sind antragsberechtigt für BAFA BEG EM. Wichtig: Kein Einkommensbonus (+30 %) für Vermieter (nur für Selbstnutzer). Klimabonus (+20 %), iSFP-Bonus (+5 %) und Basisförderung (30 %) sind auch für Vermieter verfügbar. Maximaler Fördersatz für Vermieter: 55 % (Basis + Klimabonus + iSFP). Antragstellung: Vermieter als natürliche Person oder GmbH/GbR möglich.
Kann ich die WP-Kosten als Vermieter steuerlich absetzen?
Ja – zwei Möglichkeiten: 1) Als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung/Verpachtung (§ 21 EStG): Abschreibung über Nutzungsdauer (10–15 Jahre), oder sofortiger Abzug als Erhaltungsaufwand wenn < 800 € netto je Einzelgerät. 2) Erhöhte Abschreibung: 20 % der Investitionskosten (nach BAFA-Abzug) als Sonderabschreibung im Anschaffungsjahr möglich (§ 7h/7i EStG bei denkmalgeschützten Gebäuden). Steuerberater empfehlenswert.
Darf ich die WP-Modernisierung auf die Mieter umlegen?
Ja – Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): 8 % der Jahres-Modernisierungskosten (nach BAFA-Abzug) auf Jahresmiete umlegbar. Deckel: maximal 3 €/m²/Monat. Ankündigung: 3 Monate vorher schriftlich. Mietminderungsrecht wegen Lärm/Beeinträchtigung während Bauphase. Härtefalleinwand des Mieters möglich. Empfehlung: Juristischen Rat einholen bei komplexen Mietverhältnissen.
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