MFH-Mieterstrom mit Batterie: zwei Mieten, drei Mehrwerte
Im Mehrfamilienhaus mit zentraler PV-Anlage und Wärmepumpenkaskade ist die Hausbatterie 2026 ein zentraler Wirtschaftlichkeits-Hebel — kombiniert mit Mieterstrom-Modell nach EEG §21 entsteht ein Premium-Vermieter-Konzept: höhere Mieten, längere Bindungsdauer, günstigerer Strom für Mieter. Dieses Pillar zeigt die Technik, die Rechtsfragen und die wirtschaftliche Bilanz.
EEG §21 Mieterstrom-Modell — Rechtsgrundlagen 2026#
Das Mieterstrom-Gesetz (EEG 2017, novelliert 2021, mit Anpassungen 2023) regelt das Modell, bei dem ein Vermieter PV-Strom direkt an seine Mieter verkaufen kann — ohne über das öffentliche Stromnetz zu gehen.
Kern-Mechanismus:
- Vermieter installiert PV-Anlage und ggf. Hausbatterie auf MFH-Dach.
- PV-Strom wird primär für die Mieter-Versorgung genutzt.
- Mieter zahlen einen reduzierten Strom-Tarif für den PV-Strom an den Vermieter.
- Reststrom-Bedarf wird über das Netz nachgeliefert.
- Vermieter erhält zusätzlich Mieterstrom-Zuschlag (EEG §21) für jede an Mieter gelieferte kWh.
Voraussetzungen:
- PV-Anlage mit installierter Leistung mindestens 1 kWp bis maximal 100 kWp pro Anlage (für Standardförderung).
- Mieterstrom-Vertrag mit jedem teilnehmenden Mieter (freiwillige Teilnahme).
- Reduzierter Tarif gegenüber dem örtlichen Grundversorger-Tarif (typisch 10 %).
- Eichrechts-konforme Mess-Infrastruktur (MID-Stromzähler je WE).
Mieterstrom-Zuschlag 2026:
Nach EEG §21 erhält der Vermieter für jede an Mieter gelieferte kWh aus PV-Strom einen zusätzlichen Zuschlag — die Höhe richtet sich nach Anlagengröße und Zeitpunkt der Inbetriebnahme. 2026-Werte:
- Anlage bis 10 kWp: 3,79 ct/kWh Mieterstrom-Zuschlag.
- Anlage 10–40 kWp: 3,52 ct/kWh.
- Anlage 40–100 kWp: 2,37 ct/kWh.
Dazu kommen die Strom-Einnahmen vom Mieter (typisch reduzierte 22–24 ct/kWh statt Grundversorger-Tarif 32 ct/kWh).
Gesamtertrag pro gelieferte kWh PV-Strom an Mieter
- Strom-Einnahme: 22–24 ct/kWh.
- Mieterstrom-Zuschlag: 2,37–3,79 ct/kWh.
- Gesamt: 24,4–27,8 ct/kWh.
Im Vergleich: Netzeinspeisung bringt nur 7,03 ct/kWh (EEG-Einspeise-Vergütung).
Differenz: Bei Mieterstrom 17–21 ct/kWh Mehrertrag pro selbst verbrauchter kWh.
Finanzielle Bilanz eines 14-WE-MFH mit 50-kWp-PV:
- PV-Erzeugung 47.000 kWh/Jahr.
- Mieterstrom-Anteil (Annahme 12 von 14 Mietern aktiv, 8.000 kWh/WE Strom-Verbrauch im Jahr): 96.000 kWh Mieter-Strom-Bedarf.
- PV-Anteil am Mieter-Bedarf (mit Hausbatterie 20 kWh): 25.000 kWh/Jahr direkt verbraucht.
- Strom-Einnahme Mieter 25.000 × 22 ct = 5.500 €/Jahr.
- Mieterstrom-Zuschlag 25.000 × 3,52 ct = 880 €/Jahr.
- Reststrom-Vergütung (überschüssig eingespeist) 22.000 × 7,03 ct = 1.547 €/Jahr.
- Gesamt-PV-Erlöse: 7.927 €/Jahr.
Im Vergleich ohne Mieterstrom-Modell (reine Einspeisung): 47.000 × 7,03 = 3.304 €/Jahr.
Mehrwert Mieterstrom-Modell: 7.927 − 3.304 = 4.623 €/Jahr für den Vermieter.
Mieter-Vorteil parallel: Strom-Tarif reduziert um 8–10 ct/kWh × 8.000 kWh = 640–800 € Ersparnis pro Mieter und Jahr.
Von den 12 teilnehmenden Mietern profitieren also alle mit 640–800 €/Jahr Strom-Ersparnis.
Wichtige Pflichten des Vermieters:
- Mieterstrom-Verträge mit jedem Mieter (freiwillig).
- Eichrechts-konforme Mess-Infrastruktur: MID-zertifizierter Stromzähler je WE, Mess-Genauigkeitsklasse 1 oder besser. Alle 5 Jahre Eichung pflichtig.
- Strom-Abrechnung gegenüber den Mietern: jährliche Strom-Verbrauchs-Abrechnung mit Tarif-Aufstellung.
- Steuerliche Behandlung: Mieterstrom-Erlöse zählen als gewerbliche Einkünfte (Einkommensteuer), Mieterstrom-Zuschlag als steuerpflichtiger Zuschuss.
- Anzeige beim Stadtwerk und Netzbetreiber.
In der Praxis ist die Eichrechts- und Steuer-Komplexität der größte Hinderungs-Grund für Mieterstrom-Modelle — viele Vermieter überlassen die Abrechnung an spezialisierte Mieterstrom-Dienstleister.
Mieterstrom-Dienstleister und Plattformen#
Die Komplexität der Mieterstrom-Abrechnung hat einen Markt für spezialisierte Dienstleister geschaffen, die das gesamte Mieterstrom-Modell als Service anbieten — von der Mess-Infrastruktur über die Verträge bis zur Abrechnung.
Wichtige Anbieter 2026:
Comgy GmbH (Berlin):
- Service: schlüsselfertige Mieterstrom-Lösung inkl. Mess-Infrastruktur, Verträge, Abrechnung, Cloud-Plattform.
- Pricing: Service-Gebühr 6–10 €/WE/Jahr + Mieterstrom-Erlös-Anteil 8–15 %.
- Stärken: deutschlandweite Verfügbarkeit, gute Cloud-Plattform mit Mieter-App.
- Schwächen: relativ teuer.
1KOMMA5° Mieterstrom (Hamburg):
- Service: Komplettlösung inkl. PV-Anlage, Batterie, EMS, Mieterstrom-Plattform.
- Pricing: Integriert in 1KOMMA5-Komplettpaket.
- Stärken: Hardware + Software + Service aus einer Hand.
- Schwächen: 1KOMMA5-Ökosystem-Lock-in.
Tibber Business (Stockholm/Hamburg):
- Service: Mieterstrom-Plattform mit dynamic-Tarif-Anbindung.
- Stärken: Premium-Plattform mit guter Mieter-App.
- Pricing: ab 8 €/WE/Monat.
METERgrid (Frankfurt):
- Service: spezialisierte Mieterstrom-Plattform für WEG- und Mehrfamilienhäuser.
- Pricing: Service-Gebühr 5–8 €/WE/Jahr.
- Stärken: kostengünstig, fokussiert auf WEG-Anwendungen.
Solarize (München):
- Service: ähnlich Comgy, mit Schwerpunkt auf Süddeutschland.
- Pricing: ab 7 €/WE/Jahr.
Einige Stadtwerke bieten ebenfalls Mieterstrom-Services an (Stadtwerke München, MVV Mannheim, Rheinenergie Köln).
Leistungs-Spektrum eines typischen Mieterstrom-Dienstleisters:
1. Mess-Infrastruktur: — MID-zertifizierte Stromzähler je WE (eichrechts-konform). — Zentraler Mieterstrom-Zähler am Hausanschluss. — Daten-Logger für PV-Erzeugung und Hausverbrauch. — Anbindung an Cloud-Plattform.
2. Verträge: — Mieterstrom-Verträge mit allen teilnehmenden Mietern. — Tarif-Klauseln (reduzierter Tarif gegenüber Grundversorger). — Kündigungs-Klauseln. — Bei AVBWärmeV-Änderung 2024: keine Brennstoff-Preis-Indexierung bei EE-Anteilen über 65 %.
3. Abrechnung: — Monatliche oder jährliche Strom-Abrechnung pro Mieter. — Aufteilung PV-Strom vs. Netzstrom. — Steuerliche Aufbereitung der Mieterstrom-Erlöse für den Vermieter. — Anbindung an Buchhaltungs-Systeme.
4. Cloud-Plattform: — Mieter-App mit Verbrauchs-Visualisierung. — Vermieter-Dashboard mit Erlös-Übersicht. — Pflicht-Berichte für Behörden (EEG §21).
5. Service: — Mieter-Hotline bei Fragen. — Wartung der Mess-Infrastruktur. — Mieter-Onboarding (Vertragsabschluss bei Neueinzug).
Die Service-Gebühr typisch 5–12 €/WE/Monat plus Erlös-Anteil — kostet im 14-WE-MFH typisch 1.000–2.000 €/Jahr. Davon profitiert der Vermieter nicht direkt, aber die Komplexität wird ausgelagert.
Alternative: Mieterstrom-Selbst-Verwaltung. Verlangt eigene Steuerliche Kenntnis, Mess-Infrastruktur-Konfiguration, Abrechnungs-Software. Vorteile: keine Service-Gebühr. Nachteile: hoher Zeitaufwand und Fehlerrisiko. Im Standard-MFH 2026 wird Mieterstrom-Dienstleister fast immer empfohlen.
Hausbatterie im Mieterstrom-Setup — Auslegung#
Die Hausbatterie im MFH-Mieterstrom-Modell hat eine besondere Rolle: Sie speichert den überschüssigen PV-Strom für die Abend-Stunden, wenn die Mieter erst wirklich Strom verbrauchen (Heimkehr nach Arbeit, Abendessen, TV-Konsum).
Lastprofil-Verteilung im typischen 14-WE-MFH
- 06:00–08:00 Uhr: hohe Last (Wäsche, Kaffee, Fön).
- 08:00–17:00 Uhr: niedrige Last (meiste Mieter bei der Arbeit).
- 17:00–22:00 Uhr: hohe Last (Heimkehr, Kochen, TV).
- 22:00–06:00 Uhr: sehr niedrige Last.
PV-Erzeugung dagegen
- 06:00–11:00 Uhr: ansteigend.
- 11:00–15:00 Uhr: Maximum (Mittagsspitze).
- 15:00–19:00 Uhr: abnehmend.
- 19:00–06:00 Uhr: keine Erzeugung.
Zeitliche Diskrepanz: Mittagsspitze der PV (11:00–15:00) trifft auf niedrige Mieter-Last (Arbeitszeit). Abendspitze der Mieter (17:00–22:00) trifft auf abnehmende/keine PV-Erzeugung.
Ohne Hausbatterie: PV-Mittags-Überschuss muss ins Netz eingespeist werden (7,03 ct/kWh) — Mieter zahlen abends Netzstrom (32 ct/kWh).
Mit Hausbatterie: Mittagsspitze in Batterie geladen, abends an Mieter geliefert. Differenz 25 ct/kWh pro verschobene kWh.
Batterie-Auslegung im MFH:
Faustregel: 1,5–2,5 kWh Batterie-Kapazität pro WE im MFH.
- 8-WE-MFH: 15–20 kWh Batterie.
- 14-WE-MFH: 25–35 kWh Batterie.
- 20-WE-MFH: 35–50 kWh Batterie.
- 30-WE-MFH: 50–80 kWh Batterie.
Lösungen: Mehrfach-Batterie-Setup mit BYD Battery-Box Premium HVM (modular ausbaubar bis 22 kWh pro Modul) oder Tesla Powerwall 3 (mehrere in Reihe).
Konkrete Auslegung 14-WE-MFH:
- PV-Erzeugung 50 kWp = ca. 47.000 kWh/Jahr.
- Mieter-Strom-Bedarf 14 × 8.000 kWh = 112.000 kWh/Jahr.
- PV-Direkt-Verbrauch ohne Batterie: 35 % = 16.500 kWh.
- PV-Direkt-Verbrauch mit 30-kWh-Batterie: 53 % = 25.000 kWh.
- Mehrwert Batterie: 8.500 kWh × 17 ct (Differenz Mieterstrom-Tarif vs. Einspeisung) = 1.445 €/Jahr.
Batterie-Investition 30 kWh: rund 25.000–30.000 € brutto.
Amortisations-Zeit Batterie über Mieterstrom-Mehrwert: 17–21 Jahre. Über 20 Jahre Lebensdauer Saldo +5.000–10.000 €.
Wichtig: Bei MFH-Setup mit Mieterstrom und WP-Kaskade summieren sich die Erlös-Quellen — Mieterstrom-Vermarktung + WP-Strom-Versorgung intern + Wartungs-Kostenumlage. Die Hausbatterie ist eine von mehreren Wirtschaftlichkeits-Komponenten.
Batterie-Aufstellung im MFH:
- Hauswirtschaftsraum oder spezieller Batterie-Raum (10–20 m² Grundfläche je nach Kapazität).
- Brandschutz F90-A nach Landesbauordnung (bei Lithium-Batterien über 20 kWh oft Pflicht).
- Klimatisierung (Standardtemperatur 12–22 °C empfohlen, bei großen Batterien ggf. aktive Kühlung).
- Notabschalter für Feuerwehr-Zugang.
- Mess-Infrastruktur für Mieterstrom-Plattform.
Praxis-Beispiele MFH-Mieterstrom-Setup#
Beispiel A — Bestand-MFH 8 WE mit Sanierung Gas → Sole-WP-Kaskade + 30-kWp-PV + 20-kWh-Batterie
Konstellation: Sanierungs-MFH 8 WE, 580 m² Wohnfläche, Bauherr-Gemeinschaft. Bestand-Gas-Heizung wird durch Stiebel WPL 25 AS Sole-Kaskade ersetzt. Auf MFH-Dach neue 30-kWp-PV-Anlage. 20-kWh-Batterie als Mieterstrom-Puffer.
Komponenten
- PV-Anlage: 30-kWp BYD/Trina-Module auf Süddach.
- Hybrid-Wechselrichter: SMA Sunny Tripower X 15 kW.
- Batterie: 2 × BYD Battery-Box Premium HVS 10,2 = 20,4 kWh.
- Wärmepumpenkaskade: 2 × Stiebel WPL 25 AS = 44 kW Heizleistung.
- Mieterstrom-Dienstleister: Comgy.
- Mess-Infrastruktur: 8 × MID-Stromzähler je WE.
Kosten brutto
- PV-Anlage 30 kWp: 36.000 €.
- Hybrid-Wechselrichter SMA Sunny Tripower X: 3.500 €.
- 2 × BYD HVS 10,2: 19.000 €.
- WP-Kaskade Stiebel WPL 25 AS: 35.000 € (siehe separat WP-Pillar).
- Mess-Infrastruktur + Inbetriebnahme: 8.500 €.
- Comgy-Service-Setup 1. Jahr: 1.500 €.
- Brutto: 103.500 € (nur PV + Batterie + Mess-Infrastruktur, ohne WP-Kaskade).
Förderung BAFA-BEG-EM MFH 30 % auf WP-Anteil (siehe WP-Pillar). PV-Anlage und Batterie 2026 ohne Bundes-Förderung, Landes-Förderungen je nach Bundesland.
Laufende Wirkung
- PV-Erzeugung 28.500 kWh/Jahr.
- Mieterstrom-Verbrauch 6 von 8 Mietern aktiv = ca. 14.000 kWh/Jahr aus PV (50 % PV-Eigenverbrauchsanteil dank Batterie).
- Strom-Einnahme Mieter 14.000 × 23 ct = 3.220 €/Jahr.
- Mieterstrom-Zuschlag 14.000 × 3,52 ct = 493 €/Jahr.
- Einspeise-Vergütung Restbestand 14.500 × 7,03 ct = 1.019 €/Jahr.
- Comgy-Service-Gebühr 8 × 12 € × 12 = 1.152 €/Jahr.
- Netto-Erlös Vermieter aus PV: 3.580 €/Jahr.
Mieter-Vorteil pro aktivem Mieter: Strom-Ersparnis 8 ct/kWh × ca. 1.700 kWh/Jahr PV-Anteil = 136 €/Jahr.
Beispiel B — Premium-MFH 14 WE Neubau mit 1KOMMA5-Komplettlösung
Konstellation: Neubau-MFH 14 WE, 1.050 m² Wohnfläche, Premium-Effizienz-Konzept KfW-40-EE. 50-kWp-PV-Anlage, 30-kWh-Batterie, WP-Kaskade.
Lösung: 1KOMMA5° Komplett-Setup mit Heartbeat-EMS, integriertem Mieterstrom-Modell, dynamischer Tarif-Anbindung.
Komponenten
- PV-Anlage: 50-kWp (Süd-Ost-Dach).
- Hybrid-Wechselrichter: 1KOMMA5-eigenes Setup (basiert auf Fronius oder Huawei).
- Batterie: 30 kWh (mehrere modulare Tesla Powerwall 3 oder BYD HVM).
- EMS: 1KOMMA5 Heartbeat-Cloud.
- Mieterstrom-Plattform: 1KOMMA5-eigene Lösung mit dynamischem Tarif.
- WP-Kaskade: 3 × Stiebel WPL 25 AS = 66 kW.
Kosten brutto: — Komplettpaket 1KOMMA5° (PV + Batterie + EMS + Mieterstrom-Plattform + WP-Kaskade): 220.000–260.000 €.
Laufende Wirkung
- PV-Erzeugung 47.500 kWh/Jahr.
- Mieterstrom-Anteil 12 von 14 Mieter aktiv, Premium-PV-Eigenverbrauchsanteil 65 % dank großer Batterie und Premium-EMS = 31.000 kWh/Jahr aus PV.
- Strom-Einnahme Mieter 31.000 × 22 ct = 6.820 €/Jahr.
- Mieterstrom-Zuschlag 31.000 × 3,52 ct = 1.091 €/Jahr.
- Einspeise-Vergütung 16.500 × 7,03 ct = 1.160 €/Jahr.
- 1KOMMA5-Service-Gebühr: integriert in Komplettpaket.
- Netto-Erlös Vermieter aus PV: 9.071 €/Jahr.
Mieter-Vorteil pro aktivem Mieter (12 von 14 aktiv): 290 €/Jahr Strom-Ersparnis im Mittel.
Wichtig: Bei 1KOMMA5-Premium-Setup ist die Batterie auch als Strompreis-Puffer für dynamic-Tarif aktiviert — Mehrertrag 800–1.500 €/Jahr durch Strompreis-Optimierung.
Beispiel C — Großes MFH-Quartier 30 WE mit Comgy-Lösung und 60-kWh-Batterie
Konstellation: Quartiers-Sanierung 30 WE auf 2 Gebäuden, gemeinsame zentrale Energie-Versorgung mit PV-Großanlage + WP-Kaskade + große Hausbatterie.
Komponenten
- PV-Anlage: 80 kWp auf zwei Süddächern.
- Hybrid-Wechselrichter: SMA Sunny Tripower X 25 kW.
- Batterie: 60 kWh (4 × BYD HVM 15,4 kWh).
- WP-Kaskade: 4 × Stiebel WPL 25 AS = 88 kW Heizleistung.
- Mieterstrom-Dienstleister: Comgy mit Quartiers-Variante.
Kosten brutto
- PV-Anlage 80 kWp: 96.000 €.
- Wechselrichter SMA: 5.500 €.
- 4 × BYD HVM 15,4: 51.000 €.
- WP-Kaskade: 80.000 € (siehe WP-Pillar).
- Mess-Infrastruktur 30 × MID-Zähler: 9.000 €.
- Comgy-Setup 1. Jahr: 3.500 €.
- Brutto (ohne WP): 165.000 €.
Laufende Wirkung
- PV-Erzeugung 76.000 kWh/Jahr.
- Mieterstrom-Anteil 25 von 30 Mieter aktiv, PV-Eigenverbrauchsanteil 60 % = 45.000 kWh/Jahr aus PV.
- Strom-Einnahme Mieter 45.000 × 22 ct = 9.900 €/Jahr.
- Mieterstrom-Zuschlag 45.000 × 2,37 ct (Anlage > 40 kWp) = 1.067 €/Jahr.
- Einspeise-Vergütung 31.000 × 7,03 ct = 2.179 €/Jahr.
- Comgy-Service-Gebühr 30 × 12 € × 12 = 4.320 €/Jahr.
- Netto-Erlös Vermieter aus PV: 8.826 €/Jahr.
Mieter-Vorteil pro aktivem Mieter: 240 €/Jahr Strom-Ersparnis.
⚠ Praxis-Hinweis
Mieterstrom-Modell verlangt eichrechts-konforme Mess-Infrastruktur (MID-Stromzähler alle 5 Jahre eichpflichtig) — Bußgeld bis 50.000 € bei Verstoß. Mieterstrom-Dienstleister (Comgy, 1KOMMA5, METERgrid) übernehmen Compliance als Service-Paket — empfohlen für 95 % der MFH-Anwendungen.
Häufige Fragen — MFH-Mieterstrom mit Hausbatterie — Strategie und Praxis (2026)
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